真實的房價：中國熱點城市房價已超過美國

目前漢城的房價在世界上名列前茅，一套90多平方米的住宅，價格為1．5億至2．5億韓元（相當於人民幣100萬至165萬，，與上海北京差不多），即便如此，韓國人認為一名普通的職員要購置這樣一套住宅，需要工作15年至18年，太貴了。

漢城寸土寸金，在市中心的明洞一帶，一塊足球場大小的土地，價值高達10億美元。再加上漢城市開發餘地有限，使得不動產投機商經常興風作浪（跟中國一樣）。韓國政府規定，一戶只能擁有一處住宅。（但是中國有些所謂的經濟學家現在還在鼓吹富人應該買第二套房子租給窮人住，不知是何居心）但許多富豪利用不正當手段，購置多處住宅，進行不動產投機，致使當局今天抓了一批不動產投機者，明天又會冒出另一批。

二，美國

應該注意的是，由於中美之間的住宅條件和定價方法的差異，中國和美國的房價很難進行直接的比較。首先，美國人的住房條件和中國的住房有很大的差別，絕大部分美國住宅是2-3層的樓房，附帶子、車庫，甚至游泳池，社區高爾夫場也並不稀奇。相當於中國的高級別墅和聯體別墅。美國房產商所經營的都是現房，三室兩衛房以上房型佔90％以上，用中國話說是大房型為主。且是裝修房，基本與中國的豪裝相彷。所以其房價應和中國的高檔裝修房進行比較。
美國資料都以每單元住宅來統計房價，而不是按每平米來計算。按每幢房子來衡量的美國住宅價格並不能正確反映中美之間的房價水平差異，因為美國的住房面積比中國普遍要大很多。美國住宅多數集中在120-300平米左右，目前均面積約220平米。折算成和中國一致的每平米單價不足1100美元，和大漲後的中國一線城市市區裝修房價位基本相當，比中國長三角某些城區的房價甚至還低一些。

更重要的是美國房地產商規範運用的住宅建築面積（Square footage）概念不同於中國的「建築面積」，使得以上單價的比較仍然非常不確切。直接以統計上公布的面積為基礎推算的單價，美國住宅面積數據相對低估，其測量方法下的單元住宅單價需要打折。中國住宅全是數層甚至數十層的高樓，而且一梯多戶，一小區幾百來戶，建築面積裡面含有很多公用的和瑣碎的空間，住宅實際使用面積要大大縮水。使用面積只是建築面積的80％左右。美國人目前崇尚的居住品味和中國扎堆的住宅大相逕庭。不但單體住宅沒有公用面積一項的干擾，且住宅內很多區域是不算入建築面積的。因為其計算的原則是完工面積（Finished footage），必須是經過建築材料如木板、地毯之類鋪設後的地面和樓面，因此，一般走廊、地下室、小閣樓、院子都不在銷售總價之內。按建築行業的指導，室內層高低於5 英尺的部分不再計算，如果一個房間7英尺以上的空間不到50%，則整個面積也可不計。當然，其牆體仍是建築面積的一部分，而木板房為主的住宅所佔的比例非常少。

美國物產稅（property taxes，不是中國的物業費）是中國房價中不含的一個價格因素。美國物產稅的徵收比較複雜，根據市場房價徵收，所以房價漲稅亦漲，且不同地域、不同用途而有很大差異，自用住宅和非自用住宅也有差別，自住住宅徵收物業稅較低，每年相當於房價的1.1%左右，作為市場調節的一個方式出現，對房價沒有大的影響。中國的購房雖沒有物產稅，但需一次性支付的稅費約1.5％，且由於中國住宅只有70年的居住權，相當於年折舊率1.4％，而美國人納稅之後享有對住宅的永久的所有權。這樣綜合推算，物業稅對中美之間的比較影響可以抵消。

從以上比較得出，中美房價考慮住房質量、環境、實際使用面積因素後，再加人民幣實際購買力折算因素，則不難發現，相對於美國住宅中國的房價實際值偏高，中國部分熱點城市房價已趕上並超過美國住宅主要市場的住宅價格。

美國目前年住房需求量基本穩定在120萬套左右，過去10年住宅開工每年在110-150萬套。如果按每套面積220平米，價格24萬美元，按年供應150萬套計算，則住宅開工面積為33000萬平米，市場的總容量達到3600億美元。中國僅上海一地的2003年竣工面積就相當於全美國的7.5％，而開工面積應相當於美國的10％以上。

但在這種房價持續上漲的情況下，美國已經在為房價的升高而擔心，美聯儲利率的調高也可以說是一種必要的調控措施。當房價衝到戶均收入6倍左右的區域被經濟學家稱之為泡沫區。而在中國，10-20倍於戶均收入的高增長房價仍在和房價是否合理、房價是否會繼續走高的爭論一起繼續相持著。

三，東京

現在在東京市中心，相當於上海徐家匯地段的品川站周邊步行9分鐘範圍內，買一套新造的公寓單元，40樓的高層，實用面積80平米，兩間 朝南，帶停車位，不過3千萬日元，要算建築面積也在100平米左右， 合人民幣225萬，按建築面積算，每平米2.25萬人民幣。

人家日本的房子是全裝修的，包括衛生和廚房，還有中央空調和地板暖氣，所有材料都是無毒標準，浴缸是帶按摩，浴室帶空調，浴缸旁邊還免費送液晶電視一個；廚房也是帶全自動洗碗和烘乾機的，加15萬日元再配個雙開門大冰箱，廚房下水道口帶自動垃圾乾燥處理器，出水口配礦化飲水裝置；家用設備一應俱全。不需要你動一個手指頭，就能立刻住上舒適寫意的新房。

我的一個朋友回上海結婚，買房，靜安區邊緣，現在買1萬6千/平米還要排隊等。 好不容易買了房還是毛坯的，然後裝修，想和日本水平看齊是不可能的，光是裝熱水管熱水器的費用就花了上萬，其他的費用更加數不清道不明，一次裝修10幾萬花掉，還覺得非常不滿意。

年底就要搬進去了，可是錢已經花得七七八八了，說起來，98平米的房間， 實際得房率相當低，還被開發商把陽臺算了進去(東京的房子不算陽臺， 而且陽臺是轉角大陽臺，10多平)。也就是70多點的房間，花了近一百八十萬還不如品川的房子。

我替他一算，單價已經是直逼東京了。而且是花了錢沒得到應有的產品，價不廉物不美。

四。英國：

英國的領土面積小於四川，而人口8千萬，比四川略多一點，因此人口密度大於四川省。而英國的房價，普通地區為200英鎊/m2，而倫敦地區的房價要貴一些，約合300∼600英鎊/m2,一處480m2的房產售價為17萬英鎊，因此英國的一般地區普通住宅售價約合3000∼4000人民幣/m2；倫敦地區約合5000∼10000人民幣/m2。

五、其它

瑞士是全球房價最高地區之一，以價格最高的蘇黎世為例，在蘇黎世市區或風景區的房價約合2500∼7000瑞士法郎，也就是合 15000∼40000人民幣/m2，但郊區的住房要便宜一些（蘇黎世市區很小），約為1500∼3000瑞士法郎，合9000∼18000人民幣 /m2，一套100m2的住宅售價為15∼20萬瑞士法郎合90∼120萬人民幣居多。

這裡有幾點需要說明，瑞士人均收入相差不大，超市售貨員的月薪為3000瑞士法郎，年薪合人民幣20萬，也就是說一套100m2的住宅相當於其 3∼6年的總收入，而且瑞士人還可以享受零首付，50年按揭。由於福利好，瑞士人沒有買房的壓力，因此租房的居多。多數人寧願花更多的錢到個人消費上，反正出了情況可以找政府，不像中國人有巨大的買房壓力，這並不是消費觀念的差異。

其次，英國的住房信息不是很齊全，但瑞士的住房信息很好，從瞭解的信息來看，上述的房價都是帶裝修、傢俱的價格，並且2000瑞士法郎左右的房子，裝修與傢俱在我看來都是很不錯的了。另外一點，就是房子的面積問題，曾經有一處標為130m2的房產，打開圖片上出現的卻是一棟小樓，細看之下，原來下面一層是地下室，頂上一層是閣樓，因此都不計入房屋面積。而且所有房屋信息中，各種陽臺、露臺都不計入房屋面積，而且房屋的面積是按戶內使用面積來計算的，更不用說公攤了，因此國外同樣面積的住房看來比國內要大很多。(文章僅代表作者個人立場和觀點)