李嘉誠400億領銜 「長和系」再掀港商圈地潮？

「今天下午和黃地產方面的人會過來，跟我們區開發辦就漢江北岸舊城改造項目事宜進行實質性商談。」１１月２日上午，武漢市 口區一位政府部門人士在電話中向本報記者透露。
實際上，自今年６月「２００４漢港經貿洽談會」在港開幕當天，和記黃埔集團與武漢市就上述項目簽署合作意向協議那一刻起，李嘉誠麾下的「長和系」（長江實業與和記黃埔）巨艦，就緩緩駛入了長江邊上這座繁盛的華中名城。

據瞭解，除了位於漢口 口區佔地１０１０畝的舊城改造項目基本塵埃落定外，和黃還有意在市中心江漢路商業區開發一個建築面積１０萬至１５萬平方米的大型商場，兩項總投資額粗略估計達數十億元。

「這裡商機無限，我們很有信心取得好的發展。」大約半個月前來到武漢考察的和記黃埔執行董事徐建東曾表示。

不過，種種跡象表明，和黃斥巨資殺入武漢，也許只是為「長和系」近期內地投資業務新一輪提速拉開序幕，好戲還在後頭。 珠三角及中西部同時出手

１０月２９日，和黃地產在西南重鎮成都以超過２１億元人民幣的報價，順利拍得一幅總面積１０３６畝的土地，藉此首度進入當地市場。

此次拍地成功，為和黃一舉抹去今年４月與中海地產等競爭成都另一土地失利的陰影，同時，該成交價也打破了成都歷年來土地公開出讓價格的記錄（詳見本期Ａ３０版）。

１０月１９日，和黃地產宣布與深圳中航集團成立合資公司，在深圳市區繁華的華強北商圈內開發一個大型綜合商住辦公項目，該項目樓高５８層、總建築面積近１８萬平方米，總投資２０多億元。有知情人士介紹，根據雙方的合作協議，中航方面只負責出地，項目投資及運營管理幾乎都是「和黃」一手包辦。在今年８月底的廣州市赴港招商活動中，長江實業在廣州黃埔及芳村區的兩個商業物流項目敲定，加上「長實」較早時投資興建、目前正在積極招商的黃埔國際玩具禮品城，三項投資總額高達３５億港元。

值得注意的是，「長和系」在內地多個城市四處搜尋合適地產投資項目的消息，近期更從各種渠道不斷傳出。

１０月下旬，有消息稱，據西安曲江新區管委會官員透露，和黃地產曾先後四次派員到該區及西安高新技術產業開發區，研究考察包括一個總面積達６７萬平方米的遺址性主題公園，以及一處佔地達１０００畝的規劃住宅區在內的若乾大型項目，涉及投資額高達１００億元人民幣以上。消息還引用該官員的話說：「已向和黃遞交多個合作方案，並於近期展開實質性洽談，一旦落實，將在下個月（即１１月）赴港簽署協議」。

記者日前致電曲江新區旅遊招商局求證此事，一位姓張的官員表示：「目前一切正在洽談中，可能存在變數，過多的信息發布對雙方都不利，希望等到有階段性成果時再向外公布」。

在「長和系」已經進入的山城重慶，也風傳其有意擴大投資，據說重慶市渝北區一位官員近日透露，長實將在該區開發一個新的高檔住宅項目，總投資超過１０億元人民幣。

至於長江實業擬於廣州舊白雲機場原址投資約３５億港元開發商業地產的計畫因故押後，以及和黃高層曾多次到２０１０年廣州亞運會的亞運村（初步預算投資約人民幣１６億元）規劃選址悄悄「踩點」等傳聞，更為當地業界所津津樂道。 加快內地土地儲備乃「長和系」當務之急？

眾所周知，長江實業與和記黃埔通常聯手拓展地產業務。「長和系」於１９９２年簽署第一份合資合同，開始進軍內地地產市場，目前在北京、上海、青島、重慶、廣州、深圳、東莞及珠海等城市擁有２０余個發展中項目。

根據香港中原地產研究及顧問高級經理關志康的統計，截至２００３年底，「長和系」在內地土地儲備約３００萬平方米，估計全部開發所需資金在１００億元左右。前述近期新增的內地地產投資計畫及投資意向如全部得以落實，預計投入接近３００億元，兩項相加約４００億元。「長和系」內地地產投資提速的態勢看起來非常明顯。

但日前在致電回覆本報記者的有關採訪時，和記黃埔地產香港總部公關推廣部一位女士對集團近期是否積極增資內地未予置評，只是相當謹慎地表示，記者可以在日後本公司安排的公開發布會上，向出席的管理層人士提出所關心的問題。

外界還注意到，近期「長和系」旗下分公司的身影在內地幾個城市的土地拍賣會上頻頻閃現。去年下半年以來深圳市幾次引起市場轟動的賣地，報名競拍的和黃最終雖未出手，其實也是虎視眈眈，而兩週前出席與深圳中航合作項目發布儀式時，和記黃埔董事總經理周偉淦亦笑稱：「密切關注廣州地塊拍賣情況」。

一位熟悉內地情況的香港地產界人士對記者表示，包括「長和系」在內的不少港資地產商在土地公開競拍中表現逐漸活躍，原因之一是以往多年在二手市場上獲得物美價廉土地的習慣做法，由於政府土地管理政策調整而遇到了一些困難，更重要的是，內地樓市整體走勢向上，像「長和系」這樣全國布局的大地產商，３００萬平方米的土地儲備並不算多，要實現各地項目滾動發展，策略自然得有所調整。

「今後他們不但要舉牌，而且要力爭舉贏，隨著內地土地市場逐漸規範，想繼續發展就別無選擇，一定要雙管齊下。」這位人士說。 是否大規模增資內地尚存爭議

其實，早在２００２年底就有業界人士分析指出，下一階段李嘉誠的「長和系」內地投資的主流很可能會回歸基本面，也就是其最擅長的房地產業這個老本行。

據媒體當時報導，做出這一判斷的背景是，那一年李嘉誠幾次重大投資行動屢遇紅燈。２００２年４月外資不能控股內地碼頭的政策解禁後，主攻港口資本運作的和黃在上海、青島和廈門等港口的圈地步伐卻意外受阻，同時「長和系」旗下的Ｔｏｍ．ｃｏｍ公司收購亞洲電視台股份的計畫，歷經數月也最終流產。

更沈重的打擊來自港珠澳大橋修建之爭。李嘉誠一向質疑興建這座大橋的經濟效益，但無論是時任香港特區財政司司長的梁錦松，還是原國家計委，都公開表態支持建橋，外界普遍認為此次李嘉誠與其他幾大香港財團的較量，明顯是棋輸一招。

正是在當年年底，和黃推出號稱它們在上海的旗艦物業 豪華住宅區匯賢居及甲級商廈「ＴｈｅＣｅｎｔｅｒ」，並公布了更多的項目計畫，以至於當地業界驚呼「李嘉誠全面出擊上海地產」。今天看來，也許這還是「長和系」再度增資內地地產業的先兆。

不過，一直關注港資地產商動向的關志康對此仍持保留態度。他指出，１０月中旬長江實業以高出起拍價近９成的９４億港元競得香港何文田豪宅地塊，加上５月份購入的馬鞍山地塊，光支付地價就超過１１０億，總投資額則接近１６０億港元，而且項目的開發回報期為２∼３年，相比之下，「長和系」目前分布內地多個城市的投資，規模並不算很大，加上投入期可能分攤至５∼１０年，平均每年實際投資就更有限。

「如果考慮到『長和系』等香港地產商與內地同行土地儲備上的差距，以及一部分土地出讓金還沒到位，還有新增投資更多處於意向洽談階段等因素，我覺得對其增資內地幅度的估算不能過於樂觀，」他強調說，「他們地產投資的重心仍然會放在香港。」

戴德梁行廣州公司研究顧問部副董事黎慶文也表示，不少港資大地產商都會到內地各個城市積極尋找投資機會，但真正落實到簽約時肯定非常謹慎，因為全國布局發展，資金調度是一個問題，人力資源準備也很重要，按港資企業一貫作風，各地分公司中高層管理人員大多從總部派出，如短期內大量項目上馬，人手實在不好安排。

但是，也有內地業界資深人士表示「長和系」近期在香港天價拍地，與其增資內地的策略並無直接衝突。他們普遍認為，香港樓市是一個高風險、高回報的市場，講究短平快，內地項目投資則偏重長線平穩發展，兩者結合，將形成更理想的投資組合，李嘉誠及他的「長和系」正是箇中高手，而且內地經濟持續增長勢頭不減，尤其是未來數年京滬穗等三大經濟中心將先後舉辦奧運會、世博會及亞運會等大型國際性盛會，對樓市會有較長時間的正面刺激作用，精明如李嘉誠大概不會對此熟視無睹，以至坐失良機。 內地城市地價被低估 擔憂港商「圈而不發」

據瞭解，和黃在成都以人民幣２１億元拍得的１０３６畝「地王」（折合約為６８萬平方米），按２００萬平方米左右的規劃建築面積分攤地價計算，每平方米剛剛超過１０００元，而長實在香港以９４億港元拍得的地塊，佔地面積１７７００多平方米，建築面積分攤地價每平方米高達５９０００港元，接近前者的６０倍！

儘管成都的地價很難與寸土寸金的香港相提並論，但作為中國西部最重要的中心城市，成都目前最昂貴的一塊地還僅僅是這個水平，其他地段及西部其他城市的情況可想而知了。

「對房地產開發來說，土地價值是以其上物業的價值決定的，任何一個城市的地價本身沒有絕對的高低，當地樓價的水平和走勢才是關鍵。」戴德梁行廣州公司研究顧問部副董事黎慶文說。該公司長期為廣州市政府土地開發和運營提供顧問服務工作，黎是項目的主要負責人。

黎指出，內地尤其是中西部主要城市目前平均樓價依然偏低，影響到整體地價水平的提高，而從中長期來說，隨著樓價走高，地價會有更多上升空間。

「現在最值得注意的是，由於不少中西部城市房地產沒有細分成中高低端市場，物業開髮結構上有欠缺，導致某些核心地段的高價值沒體現出來，」他分析說，「而經過香港市場多年磨練的港商，正好是做高檔住宅及商業辦公物業等高端產品的行家，他們就是瞄準這些極具升值潛力的地塊來的。」

據熟悉上海市場的人士介紹，上世紀９０年代中前期，和黃地產在上海長樂路、常熟路等黃金住宅地段拿下一幅土地，但一直穩住不動，直到９０年代末才開始盤整地塊並逐漸啟動項目開發，由於該地塊此時的市值已遠遠超過當年批租的成本，「和黃」於是如願獲得十分可觀的土地增值及物業開發雙重收益。此種「圈而不發、等待時機」的現象，在港資地產商較早進入的廣州等城市，同樣屢見不鮮。

對此，黎慶文稱，如今內地土地管理政策已經發生一系列重大調整，對「圈地」策略多加限制，不少地方政府賣地時明確