「熱錢氾濫」房價上揚 房地產面臨新牛市?

　　筆者認為，中國樓市的實際購買力可能被高估。推動近年樓市上揚的是過量的流動資金，製造近月樓市「小高潮」的仍然是過量的流動資金。

　　熱錢氾濫房價上揚

　　在前幾年買房熱中，國家和企業提供了大量的補貼，購買力於是因住房改革而被一次性拔高。真正想買樓又買得起樓的基本上已經買了，升級換樓還沒有形成勢頭。近年樓價上升過快，與普通市民的收入水平、購買能力脫節，在各地甚為普遍。但是這種脫節暫時被過量的流動資金所掩蓋。所謂過量流動資金就是熱錢氾濫。在過低的銀行利率和負實際利率下，大量資金從產業領域向資產領域轉移，通過投機炒作生財。

　　近期樓市的反彈能否持續，取決於過量的流動資金能否持續，取決於溫州的熱錢、山西小煤窯的熱錢能否維持。4月底開始的宏觀調控政策曾經導致信貸的全面截流，體系內的流動資金量也出現急減。但是，信貸緊縮對經濟的影響正在迅速減退。不僅銀行已恢復對國有企業大量基礎建設項目的融資，而且在銀行仍貸不到資金的民營企業也通過「體外循環」的黑市資金、民營信用社、社會集資、民間拆借渡過了資金週轉的難關。今天的中國，企業好像又都不缺錢了，雖然不是完全不缺錢。國有企業的大量基建項目重新上馬，民企多少也拿到了資金。

　　但是，大量儲蓄／資金脫離銀行搞體外循環，也給決策層帶來巨大的困擾。體外循環的資金幾乎沒有受到任何監管，壞賬可能性相當高。這不僅帶來金融風險，甚至可能製造社會不安定因素。資金體外循環的根源在於儲蓄利率過低，無法適應新的通貨膨脹環境。筆者估計，在過去兩個月中，大約1000億至1400億人民幣本應進入銀行體制的儲蓄，因利率水平過低而直接進入民間信貸。這對銀行不啻是一個衝擊。而體外循環的資金量正逐月上升。解決資金體外循環的根本出路在於加息，將目前過低的利率水平「正常化」。政治上的考慮可以減慢加息的速度，但筆者認為它很難扭轉利率「正常化」的過程。當利率上升兩三厘，甚至更多時，相信熱錢數量會大幅減少。

　　宏觀政策決定房價走勢

　　有人指出新出臺的土地管理政策，減少了土地供應量，加速了樓價上升的步伐。筆者對此不以為然。新的土地政策會影響兩三年後樓宇供應量，但今明兩年供應至少是充沛的，可能屬偏多。發展商們都在加快建樓速度，趁樓市「小高潮」盡早賣樓減債。帶動樓市價格上升的主要還不是供應，而是需求。需求是一把「雙刃劍」。當價格預期看漲時，熱錢湧入，拉動真正需求和虛假需求上揚。不過，當價格預期看跌時，需求可能一夜間消失。過去一年中汽車需求大旺和大冷是價格預期對需求變化和消費者行為的影響的最好註解。

　　如果熱錢減退，則中國的樓市危矣。今天大多數城市的樓價已遠遠超過本地購買力的實際承受能力。新的潛在購房人士的總體收入水平較已購買住房人士的收入水平為低。當然，儘管在政策上連續出手打擊「樓市泡沫」，但政府本身並不希望樓市大跌。因為今天的樓價對財富、消費以至社會安定有著重大的影響。

　　中國經濟的崛起和個人收入的提高是一個長遠、持續的過程，它會帶來房地產的升溫和資產價格的升值。我們正在見證的人類歷史上前所未有的大規模和快速度城鎮化也會進一步加大對住房的需求。但是，這並不意味著樓市價格一直會直線上升，也不意味著房地產市場沒有週期性波折。許多城市的樓價水平已經脫離了本地居民的購買能力。在那裡，樓價在近期調整與否以及調整多少，取決於政府下一步的宏觀政策。筆者認為，宏觀調控還會持續，甚至加大力度。如果這樣，支撐樓市的熱錢便難以為繼。

中國經營報