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紐約時報感嘆中國房地產泡沫嚇人

 2004-10-12 01:21 桌面版 简体 打賞 0
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地產商以「國情論」否認中國樓市存在泡沫,同時向新土地政策傾瀉激烈的言辭。

  美國《紐約時報》不久前指出,中國的房屋的空置率已超過國際警戒線,同時質疑中國房地產的泡沫是否已經開始出現破裂。

  「在上海,大約有1/6的高級住宅是沒有人住的;在北京為1/4;在深圳附近為1/3。而且在未來的幾年裡,房屋的空置率一定會在目前的基礎上大幅增加。預計在未來的兩年內,辦公樓的供給將猛增50%……」

  8月12日,據摩根士丹利的估算,世界25%的經濟中目前存在房地產泡沫,另外40%的地區處於「泡沫預警」狀態。換句話說,目前全世界大約2/3的國家和地區或者已經產生或者正面臨出現房地產泡沫,其中地區包括澳洲、美國、韓國和中國等。

  「這個問題已經談論很多了,」中國房地產及住宅研究會常務副會長包宗華對《經濟》雜誌說。

  9月初,國內也出現了同樣的警告聲音。浙江省統計局企調部公布的一份《浙江房地產時常發展研究報告》發出預警:目前浙江省房地產已經膨脹,併進入警戒區,若任其發展,樓市泡沫隨時可能破裂。

  「普遍上漲意味著需求存在」

  房子價格普遍上漲,在開發商的看來,這並不是意味著泡沫。

  「普遍上漲意味著需求存在,」華遠集團的董事長任志強說。他舉例說,被普遍認為存在房地產泡沫的美國,一是減免個人所得稅,即使窮人也買房子;二是相對固定的利率,美國的按揭貸款利率不是隨著浮動調整。布希上臺的時候,用房地產拉動整個經濟的增長。

  至於中國,任志強認為,「我不認為有泡沫,尤其拿發達國家和中國比。房價市場跟股票市場一樣。它可能會有波動,但波動不等於說有泡沫。中國不可能出現大規模的泡沫,因為中國人住房條件太差。」

  「中國的房地產即將崩潰是不可能的!」今典花園董事長張全寶說,中國的城市化進程的加快,投資規模加快是正常的,而目前房地產的趨勢發展前景良好,尤其是商品房市場,崩潰不太可能。而且根據上半年的銷售數字,銷售的面積大於竣工面積,需求屬於強勁勢頭。

  房地產業內一致的說法是,目前中國的房地產仍處於快速發展的階段,過去5年裡房屋累計價格漲幅超過30%,是正常的範圍內,今年有加快的趨勢,上半年上漲了12%,今後仍有加快的跡象。

  房價高漲,令消費者恐慌,遲買不如早買,寧可負債也要買房,那麼人們的潛在需求能夠成為實際需求嗎?

  據任志強的分析說,現在的人均收入增長高於房價的增長。國家統計數據顯示:北京地區人均收入增長為農民收入增長10.5%,城市居民可支配增長是12.1%,都高於北京市的房價增長。北京地區人均收入連續8年的增長超過10%,而房價增長低於10%。

  但問題是,房子價格與人均年收入相比,高於許多發達國家水平,中國的房地產價格已經高到了一套普通的住宅大約等於城市居民8年左右的收入,國際的標準是3年-6年,而美國是3年-5年,還有就是人均收入沒有考慮到收入的兩極分化急劇擴大。

  空置率的計算差異

  保羅.克魯格曼,美國經濟學界新一代領軍人,他表示,預測亞洲地區金融危機其實很簡單,只要注意到在亞洲各國廣泛並大量存在的房屋閑置,你就會知道問題已經出現了。

  國外媒體判斷亞洲以及中國的房地產市場泡沫狀況的一個重要標準,就是住房空置率是否超過15%。

  與境外的報導不一致的是,國內的所認可的住房空置率遠遠沒有那麼高。

  據北京市統計局日前剛剛發布了2003年北京市房地產市場綜合報告中提到:截止到2003年底,按房屋類型分,商業地產空置面積佔全市商品房空置面積的比重為7.2%。而另數據表明:截止到今年1-7月,上海空置率下降37.7%,全國空置9678萬平方米,下降了0.8%。全國的房屋空置率處於下降的趨勢。

  「中國的空置率是下降的,北京的空置率不但下降,而且房租也在上升的。」 任志強說。

  今典花園的董事長張全寶表示:「竣工有空置是正常的,只要符合空置標準。」他認為房屋主要以實用為主,投資佔的比例不多,出租也不超過15%,目前我國的供需尚處於一個平衡狀態。

  北京樺達創意房地產經紀公司總經理曾新慧認為,「他們的GDP和人均收入都遠遠地高於我國,中國的消費者不是沒有需求,而是60%的消費者買不去起房子」。他認為,如果市場存在飽和現象也是階段性的飽和,目前這些飽和城市大體集中在廣州、上海、廈門、深圳和浙江地區。

  「強調空置率是一個『低級的錯誤』」,中信證券的房地產分析師王德勇認為。

  西南證券的房地產分析師段海瑞也指出,所謂的空置率的概念國際與國內的計算方法不同。

  現在我國流行的空置率計算方法是,僅僅指累計的商品房空置房屋面積除以近三年商品房竣工面積之和;而國外的空置率則是全部空置房屋面積除以總房屋數。段海瑞按照國內計算方法計算的結果是,截止到2003年底,全國空置89.1億平方米,空置不超過5%。

  那麼到底哪個標準更科學?段海瑞認為由於我國房地產具體情況與國外發達國家不同,不能一概而論。

  建設部副部長劉志峰說,目前建立房產空置率指標體系還有難度,是把竣工一年以內的住房作為待銷住房,竣工一年以上三年以內的商品房作為滯銷商品房,竣工三年以上的住房作為空置積壓房。

  一般來說,空置房指目前已竣工驗收,取得住宅建設管理部門頒發的住宅交付使用許可證書,尚未售出的商品住宅房。很多業內人士認為這種說法比較準確。

  新土地政策批判

  自去年以來,房地產已經被列為宏觀調控的重點之列,其中重要的一個手段就是實行新的土地供給政策,擠出泡沫,但目前的結果是,新土地供給政策造成的供應量過少,致使房價猛漲。

  華遠集團董事長任志強認為,浙江的那份官方報告正是說明瞭恰恰是政府行為導致房價上漲。

  「上漲主要是國家政策造成的,如果沒有國家的招拍挂(招標、拍賣、掛牌)的政策不會有這種情況,」任志強認為,招拍挂的土地上漲是促使房價上漲的首因。「上半年協議出讓土地的平均價格是下降為10萬元/1平米,而招拍挂的土地是協議出讓的土地的6倍到8倍」。

  第二個因素是由於政府從土地中獲得的大量的資金和大量的拆遷,像江浙地區;第三個因素則是浙江省的城市化速度遠遠高於全國速度,去年乃至前年大概平均都是2點幾。而全國城市化速度平均在0.85到1.25之間。

  然而北京市國土房管局則表示,今年上半年,本市土地供應量比去年同期繼續增長,近期北京市房價上漲的主因並不是土地供應問題,而是主要是北京市近郊周邊地區房價上揚所引起的。

  房管局的相關負責人表示,今年上半年本市已供應土地2024公頃,比去年同期繼續增長了40%;另一方面,目前已經出讓給開發商的,但還未開發建設的居住用地約有1000公頃左右,這部分存量土地在相當程度上也可以解決土地供應的問題。

  有專家指出,北京商品住宅價格雖上漲較快,但這種波動還是屬於價格區域內的波動,整體市場還是活躍正常的。

  「土地政策不透明恰恰是政府想利用土地政策不透明、信息不透明來提高土地價格的一種做法。如果不解除的話,以後可能會出現越來越多的問題,」任志強說,「我們國家解決的是土地一級市場開發的問題,如果土地一級市場是政府壟斷的話一定是個錯誤。」

  中介公司抱怨說,「今年上半年與過去的幾年相比如此不同,波動明顯,大部分公司沒有交易,幾乎處於停滯狀態。」

  SOHO總裁潘石屹也強調說:就中國北京的房地產而言,目前最大的問題不是泡沫、不是冬天了、不是過熱,而是沒有市場化,沒有真正的市場化。

  他認為,「土地要市場化,新房子的交易要市場化,二手房的交易也要市場化。只有市場化了,北京的房地產才能健康的發展。」

  新土地政策還導致了另一個問題。拿北京政府實行的招拍挂來說,很多招拍挂是兩年或者一年以後才能提供土地,也就是說三年到四年才能提供房屋。但是從招拍挂同一天就開始簽訂土地方案合同,計算土地使用年限,等於在貪污老百姓的錢,老百姓白交了「土地出讓金」。

  對於地產商來說他們並沒有承擔太大的發風險,是將這種風險和土地的高價千方百計地轉嫁到消費者的頭上。

  據王德勇分析認為,這種上漲必然會加重社會經濟的運行成本,使得各個行業成本提高,競爭力下降,會影響到出口,甚至會帶來通貨膨脹的產生,同時解決居住問題也加大了。

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