content

房價大跌 中國各地政府新政明顯托市

 2004-09-20 17:55 桌面版 简体 打賞 0
    小字
「政府最怕的不是房價上漲而是房價下跌,尤其是大跌!」記者在近期採訪中聽到很多如此論調的表述。復旦大學經濟學博士宋忠敏的觀察進一步證明了人們的推測,他說:「現在各地政府推行的新政策很明顯在托市。」
物價一直在上漲,央行加息的壓力在加大,甚至有消息稱高層已經對加息達成共識,加息只是時間問題。最近,搜房一項大型調查顯示:如果房貸加息,滬市民將有77%的購房計畫受到影響,只有23%的購房打算仍將按原定步驟實施。「加息」對原本趨冷的上海樓市可謂雪上加霜。近期,長三角各城市地方政府紛紛出臺各項針對樓市的新舉措,「托市」之心昭然若揭。

■上海:一拖一放解危情

上海樓市形勢嚴峻。中國銀監會發布《商業銀行房地產貸款風險管理指引》,明確要求,借款人住房貸款的月房產支出與收入比控制在50%以下(含50%),月所有債務支出與收入比控制在55%以下(含55%)。上海各家銀行也出臺了各自的政策,其中重要一點:收緊個人按揭貸款。為規避風險,目前上海奉賢、金山等偏遠五區有的銀行已經不發放二手房貸款,內環商品房最高貸款7成,內外環最高貸款額度6成,環線以外最高5成。而環線以外區域是上海樓市當前主要的供應區域。

有的銀行已經開始「加息」。中國農業銀行最新規定,申請第二套住房商業貸款利率上漲。貸款年限1年至10年利率上調到5.76%,11年至15年利率上調至6.3%,而16年至30年房貸利率甚至上調到6.6%。中國銀行也開始調整部分貸款利息。這似乎在暗示,各金融機構對上海樓市的判斷不再樂觀。

不過也有開發商提出了自己見解,復地集團董事總經理範偉對記者說:「澳大利亞、英國也加息了,但是,並不是立刻使得房價大幅度下跌。中國即使加息,也是小幅度加息,對市場直接影響不會很大。當然,對需求有些心理方面的影響。」

在上海,房地產對整個經濟的支柱作用極為明顯。2003年,上海房地產業對GDP的貢獻達到7.4%。上海中瑞營銷管理有限公司副總經理朱成綱分析:「上海經濟的增長對房地產業依賴很大。上海經濟還沒有完全轉型成功,還未真正形成國際金融、貿易、經濟和航運中心。未來2到3年,經濟的發展還要依靠房地產業發展。」

今年,尤其5月實行宏觀調控後,上海樓市急轉直下,除了少數市中心樓盤外,絕大部分房子銷售不暢,樓盤直接、變相打折隨處可見。二手房交易大量萎縮,據住商不動產上海總部副總經理林倩對記者說:「六七月份以來,上海二手房成交數量下降了20%左右。」

上海市政府並未坐視樓市變化,其化有形為無形的「托市」之舉,顯示出了一個成熟政府的水平。去年房價飆升時,上海市政府宣布,將連續三年每年建設300萬平米的中低價商品房。今年5月,上海市房地局宣稱,今年計畫建成300萬平方米中低價配套商品房。到5月,全市新建配套商品房已建成80.2萬平方米,在建面積245萬平方米。同時,還計畫新開工300萬平方米。但是,到現在第三季度,應當正是推出來的時候,卻反而沒有了任何消息,據稱已經延緩推出。業內人士認為,這可視作政府的「托市」之舉。因為,一旦政府推出這些低價房,對現有市場將是重大打擊。

同樣在不久前,《上海市住房公積金管理若干規定(草案)》開始公開徵求市民意見。而規定的最大變化就是住房公積金的提取條件將放寬。這一利好消息的放出,也可以看出政府的「托市」意圖。更值得注意的是,原本媒體上難得一見的政府智囊專家們,紛紛在滬上各大媒體上撰文發表言論,為樓市唱讚歌。

一位不願透露姓名的專家接受記者採訪時評價:「政府托市,根本上說是沒有錯誤的。房價低時政府出臺政策托市,與房價高時政府出臺政策平抑房價是一樣的,無可厚非。」

■杭州:免稅救市

在業界,杭州樓市一直備受關注。由於在土地供應上實行飢餓戰略,土地價格居高不下,也導致房價一路走高。去年9月,杭州市政府提出了「居者有其屋」口號,為了打壓房價,出臺了徵收20%的二手房交易所得稅政策。政策於今年1月1日開始實施,於9月1日正式取消。市場一片歡呼,認為這給市場注入了一支強心劑。這一政策的出臺和取消,典型的反映了政府對樓市的政策調節,也是今年地方政府托市最為有力的舉措。

杭州樓市,從去年到今年可謂「冰火兩重天」。去年,交易量火爆,連續四年房價上漲。今年,還沒有開始宏觀調控,「五一」杭州房交會上二手房成交量已不如去年的三分之一,而且二手房交易量持續下降。浙江工業大學經貿學院副院長、房地產研究所所長虞曉芬對記者說:「宏觀調控對杭州樓市影響是很大的,動拆遷停止後,需求減少,未來杭州房價回調是必然的。」正是在房價回調的關口,杭州市政府出臺了免二手房交易稅這一政策,用有形之手干涉市場。

■蘇州:運籌托市計畫

在江蘇,由於省會南京將開十運會,建設活動如火如荼,動拆遷總體放緩但相對於其他城市速度依然很快。樓市儘管不如去年,但是相對於長三角其他城市還算比較好。

蘇州市場,向來是蘇、錫、常三城的風向標。5月開始,蘇州樓市風向突變,一些原本很好的樓盤紛紛滯銷,一些新開樓盤不得不一再調低開盤價,整個樓市開始由賣方市場轉向買方市場。據資料顯示,5月份銷售面積為55萬平方米,6月份為50萬平方米,銷售面積開始下降。空置率則在上升,今年3月份蘇州樓市的空置率為73萬平方米,6月份上升到87萬平方米,增幅將近20%。去年10月,全國各路房地產巨頭蘇州拼搶土地,至今蘇州業界仍記憶猶新。但是到了今年5月,蘇州拍地居然兩塊土地流標。蘇州市工商聯房地產業商會秘書長王力行對記者說:「現在蘇州樓市不是很好,銷售不順利,變相降價到處都是。」無錫、常州行情大體如此。

鑒於如此市場情形,蘇州市建設局做了一項調研活動並形成了一份調研報告。報告中提出了多項措施,建議政府通過一些手段來調控樓市,如解決存量土地開工問題、限期限量開發,按照房產商開發項目面積大小確定分期開發計畫;對不能按規定計畫開發的,通過按延期時間長短加征高額基礎設施費予以調控;維持一定的拆遷規模的同時,提高拆遷安置補償,通過市場解決拆遷安置;政府調度有一定調控權的投資公司、商業銀行,對一些「開發前景好」的開發項目予以融資,解決房地產商融資難問題。報告中提出的「土地可以分期開發、動拆遷市場化、金融放寬」這三項措施是非常具有操作性的,如果能得以實施,將是對市場的有力支撐。據江蘇有關媒體報導:這份報告已被送到了蘇州市委最高領導的案頭。蘇州市委市政府高層對此事高度重視,要求有關部門對這些措施要召開會議「進行研討和部署」,以確保蘇州房地產市場「健康發展」。

■政府托市功效有限

冰凍三尺,非一日之寒。長三角樓市的現狀,其根源在於前幾年各地政府紛紛鼓勵房地產投資、消費,導致房價上漲過快。朱成鋼對記者說:「現在的房價下調,屬於樓市的理性回歸。」上海萬科房地產有限公司市場營銷部經理胡文魄認為:房價走勢,從根本上說是由市場供需關係決定的。

香港樓市就是很好的例證。1997年樓市崩盤前一片紅火,虛假繁榮。崩盤後,政府使出渾身解數,至今也起色不大。虞曉芬對記者說:「政府通過政策來托市,基本上說效果不會太明顯。」杭州取消二手房交易個人所得稅後,並沒有出現想像中的樓盤大放量。

復旦大學經濟學博士宋忠敏也認為:「政府托市,能起一點兒作用,但是作用不會很大。我們需要糾正一個認識上的誤區:房價只能漲不能跌,房價下跌就意味著房地產不是健康發展。上世紀90年代,日本房地產不斷膨脹並破裂的教訓之一就是『地價房價只漲不跌』的思想觀念促發了房地產的過度投機。房地產市場健康發展,並不是和只能漲不能跌劃等號!」

他分析, 2002年,深圳市房價比1994年下降了18%,房價收入比從14.6倍下降到5.74倍,房地產增加值則從1995年的58.74億元上升到2001年的110.69億元,年均增長11.1%。他對記者強調:「因此,房價下調與房地產業的快速發展並不是相悖的。」

--版權所有,任何形式轉載需看中國授權許可。 嚴禁建立鏡像網站。
本文短網址:


【誠徵榮譽會員】溪流能夠匯成大海,小善可以成就大愛。我們向全球華人誠意徵集萬名榮譽會員:每位榮譽會員每年只需支付一份訂閱費用,成為《看中國》網站的榮譽會員,就可以助力我們突破審查與封鎖,向至少10000位中國大陸同胞奉上獨立真實的關鍵資訊, 在危難時刻向他們發出預警,救他們於大瘟疫與其它社會危難之中。

分享到:

看完那這篇文章覺得

評論

暢所欲言,各抒己見,理性交流,拒絕謾罵。

留言分頁:
分頁:


x
我們和我們的合作夥伴在我們的網站上使用Cookie等技術來個性化內容和廣告並分析我們的流量。點擊下方同意在網路上使用此技術。您要使用我們網站服務就需要接受此條款。 詳細隱私條款. 同意