上海房價下跌已成定勢 外資亦難充救「市」主

海外基金的作用正在被誇大，而現在一些已經進入上海地產市場的海外基金其象徵性的意義更是大過其所起到的實際作用

供應量大增

越來越多的數據開始顯示，今年下半年上海房地產市場的供求關係將得到根本性的扭轉，下半年商品房供應放量的勢頭已經十分明顯。

近日，上海市房屋土地資源管理局披露，今年將會出現大約400萬平方米的富余供應。根據上海市房地局發布的《今年上半年上海房地產市場形勢分析報告》分析，雖然2004年上半年供求關係仍為求略大於供，但到下半年將呈現出供略大於求的態勢。這份報告指出，隨著本市房地產市場調控措施和中央宏觀調控政策效應的逐步顯現，預計今年上海房地產市場全年需求總量約2600萬平方米，可供上市面積將達3000萬平方米，盈餘400萬平方米，從求略大於供向供略大於求轉化。

上海樓市整體上供略大於求的顯著特點是，普通商品住房供應量明顯增加。據上海市統計局統計，今年1至6月，全市商品住房批准預售面積為968萬平方米，預售登記面積為1315萬平方米，兩者之比為1︰1.35。同時，存量住房交易增幅強勁，交易過戶面積達1051萬平方米，同比增長31.3％，在一定程度上彌補了新建商品房供給的不足。

來自上海市房地產交易中心的統計數據也在支撐目前供應量增大所產生的影響：與去年同期相比，商品住房預售價格增幅回落明顯趨緩，今年1至6月份全市房價月均增幅為1.3％，明顯得到平抑。同期存量住宅交易面積達到1051萬平方米，同比增幅達到31.3％。良好的二三級市場聯動顯示上海的房地產市場正在逐步走向成熟。

上半年上海市商品住房平均銷售價格為每平方米5135元，去年同期為4308元。其中，每平方米在3500元以下(包括重大工程配套商品房等)佔22.6％，每平方米在3500 6000元之間佔31.7％，每平方米在6000 9000元之間佔32.1％，每平方米在9000元以上佔13.6％。

中低價房放量

今年下半年，上海房地產市場供大於求已經得到各方的認同，而其中更為引人注意的是中低價房的放量供應。

由於中央在宏觀調控政策方面開始明顯壓制高檔住宅的供應，因此上海市政府也制定了在今年達到「供求基本平衡，結構基本合理」的總體調控目標，在期房限轉和商品房銷售網上備案制等一系列措施的整體調控作用下，房地產市場強勁增長的勢頭適度放緩，而市場結構的合理性進一步加強。

根據目前記者掌握的資料和採訪的內容顯示，下半年上海市外環線外的供應將呈現放量的態勢。據上海市房地產交易中心的統計，上海市今年商品住房上半年環線供應比例發生了較大變化，內環線內、內外環線之間的供應量一共減少了將近兩成，而外環線外則增加了11.9%，從供應方面看基本形成了1︰2︰2格局。

上海中原物業代理有限公司的分析資料也表示，從去年年底開始由於環線內沒有新的土地供應，因此市中心區商品房的供應量將進一步萎縮，而隨著外環線以外郊區土地供應的增大，將導致郊區商品房的放量。

按照目前的統計，今年上半年上海市商品住房內環線內供應量佔總量的20%，與去年同期相比減少8.4%；內、外環線之間供應量佔總量的36.2%，與去年同期相比減少8.4%；外環線外供應量佔總量的43.8%，與去年同期相比增加11.9%。

業內專家認為，由於郊區不存在動拆遷等複雜問題，因此商品房的建造速度很快，再加上配套商品房建設速度加快、配套商品房土地供應力度加大等原因，將導致外環線附近地區商品住房上市量不斷增加。

進入盤整期

作為市場經濟的基本規律，供求關係始終被認為是決定市場走向的根本因素。那麼在目前上海市房地產市場供求關係發生逆轉的情況下，關於上海樓市的拐點預期更加增大。

摩根士丹利（亞洲）公司經濟學家謝國忠對上海房地產市場始終持悲觀態度，早在去年年底時他就已經指出上海的地產泡沫已經十分嚴重，而他近期所作的預測更加直接地指出：「上海房地產危機遲早會到來，未來幾個月房價可能出現暴跌。」

目前對於上海樓市心理預期的看空除去供求關係的影響之外，政策性的控制被看作是影響房地產走勢的重要原因。包括提高房地產公司自有資金率和進一步嚴控房地產項目信貸等政策的陸續出臺，已經讓發展商處於風口浪尖的位置。

受到各種政策的影響，上海樓市中新盤的銷售速度開始明顯放緩，一些大型發展商對目前的態勢也表現出極大的擔憂。上海市許多大型開發商私下都承認，自5月份以來，新房銷售速度已明顯放緩。他們說，這是因為購房者均持觀望態度，等著房價下跌。新樓盤中的空置率也很高，有些人估計高達40%到50%。購房者面對開始冷卻的地產市場，也表現出更加冷靜的頭腦，持幣觀望的購房者信心更加堅定。

在現在的背景下，許多的發展商在接受記者採訪時也表示，連續幾年高速增長的上海房地產開始出現盤整的跡象。上海萬科的總經理丁長峰向記者表示，今年下半年上海房地產市場將進入盤整期，預計盤整時間可能要在1年左右，而且也會出現部分地區的價格調整，包括房價的下跌。中房指數辦公室的高級分析師陳晟也認為，在目前的情況下，今年年底對上海房地產市場來說肯定是一個坎。

對於下半年可能會來到的盤整預期，現在業內已經將關注的目光主要投向了外環線將出現的巨大供應，許多業內專家認為如此大的供應量所產生的壓力會十分巨大，而這樣上海將要盤整的區域可能會在郊區商品房首先出現。

這樣的預測已經在部分媒體的報導中得到證實。據最新的報導顯示，在進入7月之後，終於有開發商和投資人忍受不住房屋賣不出去的寂寞，公開或偷偷摸摸地舉起降價的大旗。

7月16日，位於嘉定區曹安公路和華江路的交界處，一個在靖遠路510弄的現房樓盤正在以每平方米3989元到4515元的價格出售。而事實是，之前此處的樓房價格一直保持在每平方米5000元以上。

除去這樣公開降價的樓盤之外，根據媒體日前調查發現，變相降價的樓盤其實更多，只要一次性付款，開發商就打9.5 9.9折賣房，且已不是一家兩家，而是成片蔓延，浦東一些樓盤的單價跌幅甚至已超過1000元。

對於已經顯現出來的盤整跡象，戴德梁行一位分析人士認為，目前出現的盤整對於近些年瘋狂上漲的上海樓市應該說是一件好事情，將有助於擠壓過快上漲而積聚的泡沫，為長期的穩定發展作好準備，但不會造成整個上海房地產市場的崩盤。

海外基金作用有限

毋庸諱言，上海房地產市場在價格方面已經出現合理下降的趨勢，這其中由於金融政策的收緊對發展商資金鏈方面的巨大壓力是很重要的因素。

正是在這樣的背景下，發展商開始尋找更多的融資渠道，而數目龐大的海外基金被認為是進入上海房地產市場的重要力量。

根據目前的報導分析，由於今年年初開始的一輪輪宏觀調控讓國內開發商們因資金難題坐臥不安，越來越多的海外基金在「趁虛而入」。特別是最近幾個月，每個月到上海樓市來尋找投資機會的大大小小海外基金就有四五十家，數量比年初時至少翻了一番。

已有業內人士表示，海外基金進駐國內地產市場將是長期過程，現在只是因為宏觀調控給了他們一個搭乘「順風車」的較好時機而已。另一個值得關注的現象是，由於宏觀調控讓各類開發商都感受了生存壓力，應運而生的是：以前是大基金和大開發商「暗通款曲」，現在卻是大中小各類基金都在尋求適合自身的進入方式和合作夥伴。

雖然有報導透露出，海外基金的進入速度正在以兩位數攀升，但是一些業內專家也指出海外基金目前在上海地產市場的作用仍然有限。

此前復旦大學房地產研究中心副主任華偉博士表示，目前所看到的海外基金仍然是遠水難解近渴。因此從目前的情況看，想通過海外基金來解決目前上海地產市場所出現的頹勢，可能還不是時候。

麥格理管理諮詢（上海）有限公司的總經理章利華認為，海外基金對於回報率的要求是不近人情得高，就目前上海地產市場的情況而言根本不是引進海外基金的時候。不僅僅是投行的負責人如此表示，而且一些利用海外基金的發展商也透露，他們事實上更希望能夠利用國內銀行的資金來推進項目的開發。

由此看來，海外基金的作用正在被誇大，而現在一些已經進入上海地產市場的海外基金其象徵性的意義更是大過其所起到的實際作用。就目前已經登陸上海的摩根士丹利房地產基金來說，每個項目區區幾千萬美元的投入還很難對上海地產市場產生巨大的影響。

因此，現在由於金融調控而造成的資金短缺現象，海外的基金還不能及時填補這個空白，而因為資金原因和供應量問題所綜合導致的上海地產市場出現的下滑態勢，看來還會在下半年持續進行。