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何清漣:中國房地產業的暴利從何而來?

 2004-03-02 18:07 桌面版 简体 打賞 0
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作者: 何清
一、中國特色:富豪雲集房地產業

最近,2003年中國獲利產業的兩個排行榜問世,一個是「十大盈利行業」排行榜,另一個則是具有道德貶斥色彩的「暴利行業排行榜」(「2003中國十大暴利行業,房地產中小學教育居前列」,《青年時訊》2004年1月2日),列於兩大排行榜上的行業有所不同,但房地產業卻都高居榜首。

據房地產業內人士分析,全世界房地產業的利潤一般都在5%左右,而中國房地產業的平均利潤率則在15%以上。而中國的大富豪棲身的行業亦異常集中在房地產領域。在中國福布斯2002年度公布的100名富豪中,竟然有40多人涉足地產業。此後雖然不斷有從事房地業的富豪身陷囹圄,但在福布斯《2003年中國內地富豪榜》上,涉足房地產的還是高達35名,與其他行業相比,房地產業的富豪之多,遙遙領先。僅此一端,足可證明中國房地產業「暴利」之說並非空穴來風。

中國的房地產業彷彿有點金術,在短短20多年內,以超乎常規的速度催生了太多的億萬富翁。其中很多富翁都是從「一窮二白」狀態起家,而且很多人有著和億萬身家極不相稱的年紀。2003年,從《福布斯中國富豪榜》上跌下來的劉曉慶、楊斌都曾從事過和房地產相關的行業,目前正在接受審查的上海富商周正毅、錢永偉、許培新也都是通過房地產業經營積累了巨額財富(「中國富豪一半是房地產商,很多是房地產貸款造就」,《世界經理人》,WWW.ICXO.COM,2003年6月23日)。

與這一中國特色相映成趣的是:福布斯全球富豪榜中,500富豪只有30人左右是地產商。這就讓人不由得產生疑問:中國房地產業何以能夠維持如此高額利潤?難道中國的房地產業真成了點金術?

二、房地產業緣何產生高額利潤?

據多年來觀察分析,房地產業的暴利主要來自於如下五條渠道:

第一,房地產商與政府官員勾結,使用各種「灰色手段」拿到土地。

中國自1978年改革開放以來,曾出現過三次大規模的「圈地運動」,而第三次「圈地」就發生在2000年以後。根據筆者對中國近15年來幾度形成高潮的「房地產熱」的觀察,房地產業的暴富流程如下:制定圈地計畫→賄買政府土地批租部門(國土局)→最低首付資金→取得可套取銀行貸款的土地手續→利用承建單位資金開發→賄賂銀行主管獲得抵押貸款→基本完成收益週期。其中第一個重要環節就是與政府官員合作。

2000年以來中國進入「城鎮化(即城市化)高潮時期,許多地方政府往往把城市化當作大生意,與一些「社會能人」和利益集團進行權錢交易。這些「社會能人」憑藉其參與城市建設這一機會,成為富商巨賈,少數人還能夠繼續賃借其財富優勢,控制當地的城市規劃,讓地方政府為其服務,形成「地方政府傍大款」的局面,而官員們的私家住宅也往往由「能人」選擇好地資助建造。這樣一來,「能人」與政府官員結成了緊密的「利益共同體」,所作所為受到保護,成為地方的「老大」。城市壟斷經營的公共部門,建造基本的道路、水管和供電設施,地方政府反而要求當地居民出資(「城市化陷阱:警惕地方政府傍大款」,房地產商既然能夠成為巨富,幫助房地產商成為巨富的地方官員當然也肥得流油,據房地產業內人士透露,僅僅用於批地一項的賄賂(交易)成本就高達地價的30%左右,這點在房地產業內早已不是什麼秘密。據國土資源部不完全統計,2003年全國共查處包括歷年遺漏案件在內的土地違法案件16.8萬起,738人給予黨紀政紀處分,134人追究刑責(即坐牢,「土地審計風暴,2046個開發區捲入,近千人受牽連」,《北京娛樂信報》2003年12月24日)。按照這次公布的「反腐」政績推算,每一起土地違法事件就算只有一位責任人,也該有16.8萬人,如此多的依靠土地獲利者,卻只有不到1%的違法者需要承擔「刑事責任」,說明腐敗獲益的違法成本相當低微。官員們只要付出如此低的「違法成本」,就可以獲得相當高的腐敗收益,這種情況下,由中央政府發動幾年一度的「大清查」,於懲治貪腐自然毫無阻嚇作用。

第二,掠奪城市拆遷戶的利益。

據《房地產導刊》披露,開發商繞過國家規定,拿到土地的渠道多達10個,其中就包括城市中的「危房改造」土地。房地產開發商在付出「灰色」的高額「交易成本」後,為了保持利潤,只能「從羊身上拔毛」,其拔毛的方式之一就是想方設法降低拆遷成本。而各地的拆遷戶分散無助,加上各地主管拆遷的政府官員都是拆遷的隱蔽受益者,自然毫無例外地為房地產開發商撐腰。於是中國近十年來,城市拆遷戶們在暴力拆遷過程中,紛紛失去安身之所。據中國國家建設部統計,2002年1至8月份受理來信共4820件次,其中,涉及拆遷問題的佔28%。上訪1730批次,其中反映拆遷問題的佔70%;在集體上訪的123批次中,拆遷問題佔83.7%(「拆遷十年悲喜劇」,《南方週末》2003年9月4日)。可惜的是,拆遷引發的公平和穩定的問題,並未引起中共最高當局重視,處於放任狀態,以至後來房地產商在拆遷過程中,收買黑惡勢力介入拆遷,發生許多惡性事件,如遼寧省拆遷戶骼膊被砍斷等類似事件不斷發生。在拆遷戶與房地產開發商之間,因抗拒暴力拆遷引發的衝突越來越多,最著名的是2003年8月南京拆遷戶翁彪被迫自焚事件。

2003年一年內,在中共統治中心北京天安門廣場先後發生了十餘起自焚事件,其中幾位自焚者就是因征地拆遷導致家破人亡的苦主。面對中國百姓這種悲慘的最後反抗,中國政府不但不秉公調查案件背後的冤情,反而將自焚者作為危害社會治安者加以拘禁,並將為拆遷戶打官司的律師鄭恩寵以「泄露國家機密罪」投入監獄。所有這一切,徹底表明中共統治是中國歷史上最黑暗的威權政治。

各城市的拆遷工程早就已經成了官商勾結、無恥掠奪拆遷戶私有財產的醜惡戲劇。在2003年8月22日南京鄧府巷拆遷戶集體自焚事件發生後,江蘇省省委書記李源潮也不得不承認:「城市房屋拆遷和農村土地徵用,現在已經成為『沙灘流水不到頭』的兩大問題」(「一個城市拆遷的標本審讀」,《南方週末》2003年9月4日;《新民週刊》2003年8月31日)。所謂「沙灘流水不到頭」,指的是政府雖然規定要給拆遷戶補償,但用於補償的金錢在各個環節都被貪官污吏們拿走了,最終拆遷戶得不到合理的補償。從各地城市拆遷戶的慘烈反抗來看,可以毫不誇張地說,中國房地產商腰包裡嘩嘩作響的金錢,凝結著無數城市拆遷戶的血淚。

第三、掠奪農民賴以安身立命的土地。

中國20多年前的農村土地制度改革,即「家庭承包責任制」只是讓農民擁有土地使用權,並沒有允許農民擁有土地所有權,這種制度上的缺陷最後導致縣、鄉、村三級政權的官吏們成了土地的真正主人。從上個世紀90年代開始,中國農民土地被低價徵用的悲劇不斷在中國上演,就在今年一月,《南方週末》還登載了一篇題為 「別奪走我的麥田」一文,記述了山東齊河縣農民失去土地的悲慘遭遇(《南方週末》2004年1月8日)。

中國農民貧困的根源之一在於土地權利的貧困,只有土地使用權而沒有所有權的農村土地最後成了縣、鄉、村三級幹部肆意掠奪的對象。浙江師範大學王景新教授在冀、魯、鄂、桂、浙、滇等11省134個縣作了抽樣調查,發現擁有土地的農業人口只佔總人口的84.5%。據此推算,全國至少有13.7%的農民無地。據國土資源部統計,1987至2001依法審批的徵用土地數,加上違法佔地約為4074-4420萬畝,按人均0.8畝計算,失地農民總數約在5093-5525萬。這些失地農民的血淚故事,只有少數能夠見諸於媒體,與其他發展中國家一樣,中國之窮,就在於私權不明確以及政府的高度腐敗。在中共威權統治下,中國公民與政府之間沒有任何討價還價的博奕機制。

第四、大量偷漏稅。

據報導,九成房地產企業嚴重偷漏稅。2003年,南京市地稅局稽查分局耗費半年時間,對2002年度納稅額較大的88戶房地產業企業進行了稅收專項檢查,竟然發現87戶有偷漏稅問題,涉稅金額高達5031.66萬元。據報,這種現像在中國相當普遍,多數盈利的房地產開發企業向稅務機關申報的是「微利」或者「虧損」。不過稅收是抽象的「國家利益」,在房地產商那裡獲取了利益的官員們對此睜隻眼閉隻眼,並不積極追查(「2003年中國房地產還差最後一個排行榜」,信息時代網站2004年1月15日)。

第五、榨取購房者。
房地業的「黑」一直是中國消費者設訴的一個主要問題,不少欺詐都發生於房地產預售中。

房屋質量往往低於銷售時的承諾,收取的各種附加費用更是多於牛毛,還有少數開發商連地價都未交清,導致購房者拿不到房地產證。針對消費者投訴,中國聲稱要在2004年開始「中國房地產揭黑維權行動」(「2004年中國房地產揭黑維權行動」,搜房網站,2004年1月29日)。

這種榨取激化了社會矛盾。據統計,2003年前10月,全國商品房平均銷售價格為每平方米2470元,在上海北京廣州深圳等城市的房價則高達每平方米6000多元以上。而2002年全年城鎮居民人均可支配收入約7000多元。以一家三口計算,全國城市家庭的年收入和城市平均房價比在1:12左右。再考慮到目前中國收入分配差距日益拉大這一因素,可知一般城市居民購房相當困難。房地商的不誠實欺榨,導致無力購房的貧民怨氣積結。

三、房地商的巨額投資從何而來?

最後還必須回答一個問題:中國富商在進入房地產業前,大都是沒有多少錢的「醜小鴨」,通過投資房地產業,他們才成為萬人矚目的「天鵝」。那麼他們投資於房地產的巨額金錢由何而來?答案只有一個,中國國有銀行的信貸資金是他們開發房地產的資金來源。

中國的房地產企業在開發之初,普遍都面臨自有資金不足的困境,必須從中國國有銀行「借雞生蛋」,從開發資金到建築企業墊付的工程資金(文章僅代表作者個人立場和觀點)

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