上海樓市－最後的瘋狂

2003-10-07 00:59 投機之中沒有新事物，因為人的本性不會變。一旦一個市場進入瘋狂的狀態，那麼這種瘋狂必不能持久，中國股市是一樣，上海樓市也是一樣，最後參與這種瘋狂的人，必將付出沈重的代價。目前唱多方支撐上海房價的理由有點搞笑，聰明人一眼就能看的出來，大家聽我細細道來：
一．韓市長說上海房價還要漲。
市場學說中最千真萬確的一點，就是市場的根本趨勢不會改變，市場的價格變動依據的是供需原理，而不是一個人的預言，大家可以去看看2001年諸位專家對股市的預言，衝破2500點、3000點的預言不在少數，今天看起來是笑話，當時卻不知牽動多少股民的心。可股市最終還是大跌了，跌的很慘，近來，尚主席出面大談股市應該具備吸引力，又有多少資金被吸引到股市來了？
二．上海世博會
股市中最容易炒作的是概念，最容易破滅的也是概念，我真搞不懂為什麼會有這麼多人把世博會當成上海房價的偉哥，世博會究竟能推動上海經濟幾個百分點你們知道嗎？對於這種沒有經過腦子思考的觀點，一個反例就夠了，北京還申奧成功了，可北京的房價呢？一直在跌！一個科教中心的概念就能讓楊浦的房價升上1500元一平米，這不是真的利好，只是目前市場的趨勢順應這種利好的炒作罷了。
三．香港的房價漲了10年，翻了10倍，上海就是第二個香港。
持有這種觀點的人還是經過一定的類比性思考的，但是，香港的房價漲是什麼背景他知道的？是政府嚴控土地供應引起的！上海市政府會嗎？他敢嗎？上海的房價要跟香港比，你怎麼不把人均收入跟別人比比？待會我會詳細談到這個問題。
對，大家也許會問，這些利好是沒用，是虛幻的，但你憑什麼說上海的房價會跌呢？是的，我看空上海樓市，當前的房價如能停止增長，上海房價也許能實現軟著陸，但是，如果再這樣持續，不用多久，樓市的泡沫就會破滅，原因如下：
一．租金與房價的背離走勢使得投資房產無利可圖
偉大的馬克思說過，追逐利潤是資本的天性，資本永遠只會向回報率高的行業流動，就算政府不斷阻止也是這樣，回報率低的行業，政府再怎麼鼓勵，也沒有人會去。上海近年來房價普遍增長50－60％左右，可租金卻一直在下滑，去年下跌10－15％左右，有些高檔房租金的跌幅升值達到40－50％，如果原來2000年房價的上升是房價向租金的理性回歸，那麼，現在這種理性回歸是注定房價要下滑的標誌。無論你說什麼現在上海的房子不是由本地人購買，而是由外地人和外國人購買，可是，諸位，房子買來是要有人的住，沒人住的房子不能產生任何價值，跟一張廢紙沒什麼區別。因此，租金水平，不是由外地人或者外國人決定的，而是由上海本地人的生活水平決定的，現在一套隨便一套房子的價格就是60w－70w左右，如果租金租不到2600－3000（還不計算斷租的空擋），年回報率就低於5％，也就是低於貸款利率（貸款利率還面臨調高的壓力），貸款買房就是一件虧本的事情，可上海有多少人會去租2600－3000的房子？大家想想就知道了。房價可以被外國人和外地人炒起來，可租金是炒不起來的，因為上海的人均收入才是決定租金的根本之所在。一旦租金低到一定程度（現在很多地方就是了），投資房產就是一種負投資，誰會投資房產？上海樓市上一套證大家園的房子，115平方，現在買來4500一平，加裝修至少55w，月租金多少， 1300！而且租了兩個月沒租掉！大家去看看北京的房產，現在在前兩年投資房產的人，都忍受著打八折還沒人買，租房子的錢不夠還銀行利息的痛苦，上海這樣下去，就是明天的北京！
二．恐慌性的買盤最終將變成恐慌性的賣盤！
投機市場中任何一筆交易，總有一個人是正確，一個人是錯誤，買和賣都是一種力量，為什麼我感覺上海的房地產崩潰已經不遠，就是因為現在的房價是瘋狂的上漲，買房子的人是恐慌性的買房。不正常的買方力量是不能持久的，而一旦價格到了一個非理性的高度而突然出現轉折的話，什麼事情會發生？恐慌性的買盤很快就會變成恐慌性的賣盤！本來房子是一種消費品，可現在是一種投機品，新盤預定了，轉轉手就能賺個十幾萬，世界上這麼美好的事情會持久嗎？大家看看現在的二手房市場，有多少的樓盤是還沒造好的新房？超過10％的樓盤，一開盤就有直接流向二級市場了。留在投機客手中的房子越多，恐慌性的賣盤力量就會越大，這種規律是股市中的規律，也是任何市場的規律。
我看空房地產市場，但我不能確定何時空頭會真正出現，我確信我自己正確，可市場可以證明我暫時錯誤，可是最終我仍將正確。無論如何，現在上海房市都蘊涵著極大的風險，問題是市場的非理性到底會持續多久，大家不要相信一些虛無縹緲的觀點，而是要相信有根據的推理。我奉勸各位朋友，不要將自己辛辛苦苦攢下來的血汗錢，跪著求著交給那些奸詐的房地產商和投機客，他們的好日子不會長久了，我們需要的?D?D只是一點理性和一點對恐懼的抗拒，房價的飆升是一種很大的誘惑，可這種誘惑的背後是極大的風險。 如果覺得好請轉發給每一個需要理性的朋友。（另加，挽救上海房市的唯一可能就是通脹，有通脹的話，進樓市不如進股市，而且，在過剩經濟下，通脹的可能性很小）(文章僅代表作者個人立場和觀點)