大陸房地產業黑幕重重

一個涉足深圳及國內房地產市場研究和諮詢多年的半個「圈內」人,終於想與消費者說一說在那些高樓大廈下陽光綠地上的「陰謀」。

一般人都知道,進入房地產開發行業,首先得有雄厚的資本和能取得較好的土地資源,而這些前提條件,地產界的大騙子根本不屑一顧,他們可以用很少的訂金(甚至不用錢),就可取得優惠的協議地價,剩下的地價款先欠著,從而一轉眼就成了地主,並開始融資、合作和賣樓花。儘管房地產法規上對土地使用權的取得和房地產預售有嚴格的規定,但他們自有辦法順利地通過各種關節。

大陸的農民多,於是建築公司多,在生存法則下,建築商墊資開發便成了公開的秘密。一位房地產老闆朋友曾得意地對人說,你以為蓋房子要花錢嗎?對我來說融資從建築商開始,他們不但要先幫我把樓蓋到封頂,還要交我幾百萬的保證金。就這樣他們哭著喊看都要跟我合作,於是一塊地很快就成了一個大坑。

規劃設計單位在競爭壓力下,在收到一點「出場費」後,便拿出來一個個「港式」、「英式」或「美式」的設計方案。

通常銀行的項目開發貸款可解燃眉之急,可先用於發工資、做設計、交房租等等,或應付一下眼前的債務。腳手架搭起來後,所謂賣「樓花」或眼下時髦的「內部認購」(一般政府規定賣樓需拿「預售許可證」,而沒有這個證明時,「內部認購」可先迴避一下這個問題),工作便開始了。

這時候市場上的大小媒體、寫手、廣告精英、地產經紀老手等早已迫不及待。如炒作得手,白花花的銀子就已經進入各自的腰包了。政府的地價可以慢慢還,所有債務都可以慢慢來了。

於是「英雄」們可以去作報告了。

膽子不夠大、騙術不夠高的「中騙」往往只能騙騙同行和小業主。拿到「空頭」的項目,就可以找人「合作合作」了,在「考察」了一批批被地產神話激動得摩拳擦掌的「意向」單位後,他們最終選擇了一兩個既有「實力」又「沒經驗」的投資人做合作夥伴。由於深圳等城市的國土部門規定「合作建房」(指一方出地,一方出資)須經審批,而自前又明令停止審批,於是乎許多真正的投資人都成了「黑戶」,成了砧板上的肉。我今天要補多少多少地價,投資人被割上一刀;我今天要去政府改變用地功能、調高容積率,割上兩刀;我要去政府提前拿《投資許可證》、《規劃許可證》、《開工許可證》、《預售許可證》,割上三刀;工程隊來要錢了,再割一刀;法院送傳票來了,也要割一刀……許多與「土地方」合作的投資人曾淚流滿面地對筆者說:「現在,我終於知道甚麼是房地產了。」當然,如果合同簽得不好,情況也會倒過來,「投資人」騙「地主」的例子也不少,原理一樣。

至於小業主,那就太好騙了,連小騙子也駕輕就熟。正如一個在深圳投資房地產而深度套牢的朋友的一句悔言:「嗨,真不該聽我爺爺的,他在我們兒時就教導,你們以後發達了買地買房肯定沒錯。」這是騙子的群眾基礎。

小業主成大輸家

賣房子的人當然不帶尺子,也不懂「得房率」是怎麼計算出來的,騙子們想,如果在每人身上黑他一平方米,一個項目加起來也是個好大的數;小業主當然不是學材料和搞建築的,所以買的都是美國、義大利和香港的原裝進口門窗、塗料和大理石。

地價是可以先「欠」著政府的,買房的哪裡知道,不交完地價也可賣房,於是房產證一拖再拖;

買家有多少人瞭解變來變去的土地規劃(也沒法瞭解),於是窗前的「海景」幾年後就消逝了,或者第二年立交橋就架上了樓頂。

你去告吧,騙子們說,我是「發展商」,我怕誰?你們是一盤散沙,骼膊還想擰大腿?

有沒有輸家呢?只有一個,那就是廣大的中小業主,他們不但買房子、買環境,也買了這部高價的「多贏」機器。

現在,再來研究一下「大、中、小騙子」行騙的雙嬴機器──媒體吧。

據統計,目前大陸的幾大城市的地方報紙廣告收入高達數億,其中一半以上來由自於地產商。

房地產「記者」也成了搶手貨,個個是造市的天才。一個項目如果「開盤」(上市)效果不好,而為了激發人氣,在「房記」們的筆下會被報導成「XX樓盤開盤第一週狂銷二百套」,或「XX樓盤風暴,今日登陸我市,再掀樓市狂翻,首期內部認購的二百個單位,當天被搶購一空」。當然,這些故事往往配有感人的圖片。

「有錢能使鬼推磨」、「壞死的駱駝比馬大」,發展商需要的不止是雙贏,而是多嬴。

發展商說:設計大師們,如果你有比今年法國更時髦的設計方案,我就給你幹;職業吹鼓手們,能不能把稻草說成金條,寫吧,我是「明星」,我們只會製造「明星樓盤」,五千大洋一篇;廣告人,畫吧說吧,我們的樓比畫的說的更美,陽光有多好,我就有多好;地產代理人和策劃大師們,還有沒有更新的「概念」可以包裝?甚麼智能、生態、綠色、教育、現代、國際,這些概念已不好用了,還有沒有附加值可以挖掘?否則扣你們錢。

萬一人氣還不夠怎麼辦?那我們公司的員工包括建築工人能統統去扮演買家角色,針對中國消費者的羊群效應,我們的「開盤」需要的人越多越好,每個人可以發五十元一天的補貼。

騙子們還有數不清的促銷之術,他們精通心理學,所以定的價叫「起價」,一個均價每平方米六千元的住宅樓,可能「起價」是每平方米三千九百八十八元,但是從來沒人買到過那套房;他們大方得送你全套進口高級裝修和家電價值總計二十萬元,但假如你不要他送時,他只能給你退五萬元;他們也很強調服務品牌,總是請「XX國際知名物業公司」擔任管家,但實際上是他老婆的公司一手操辦,只不過是挂羊頭賣狗肉而已;他們也會用法律來捍衛自己的權利,明明是晚交了一年樓,但他們總能開出證明,系由「不可抗力因素」造成工期拖延,故不須承擔責任;他們更是比爾.蓋茨,所有的樓都是數碼社區、智能大廈;許多地產銷售高手可以日進千金,如果你特別看中了哪個單位的話,他肯定說昨天剛被人訂走了,當然如果你給他錢,他肯定可以圓你的夢…。

由於房地產的學問如此之深,於是傳經送寶的人也大受歡迎,近一兩年「房地產經營秘訣」之類的書可以裝一大筐,有一位老鄉,原在內地寫詩,來深圳後當起了房地產策劃人。最近還看到一本叫《XX詭計》的大部頭,該書特設了「總策劃」的頭銜,據說這是一個幾乎不會寫字的高中肄業生(可能他也想打入地產「策劃」業)。

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