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中国房地产开发商到了生死存亡的时刻(图)

作者:齐俊杰  2019-10-31 09:00 桌面版 正體 打赏 3

房地产 开发商 破产
宣告破产的房地产企业已经增加到了408家。(图片来源:Getty Images)

【看中国2019年10月31日讯】最近,大家都被这么一条新闻吸引,说截止10月底,宣告破产房地产企业已经增加到了408家,这种趋势在9月份之后,更加明显,在9月份,95家房企融资达到1124亿,环比上升45%,同比上升17%,也就是说大家现在都没钱,疯狂的在找钱,如果找不到钱,那么很可能发生资金链断裂而破产。

但是,就在这个房地产开发商生死存亡的时刻。中国的监管方,在不断地严查银行违规放贷,并时不时的就开出巨额罚单,房地产领域贷款增速则连续14个月回落,9月末,人民币地产贷款余额为43.3万亿元,同比增速为15.6%。前三季度,新增人民币地产贷款4.6万亿元,与去年全年水平相比低6.2个百分点,降至24.1%。而且央行表态,未来可能都维持在一个25%以下的占比。而之前几年这一数据都是30%以上。

在银行的融资渠道受阻,地产企业只能转向海外去借高利贷,9月份,房企海外融资38亿美元,相比八月多了15.8亿美元,而且利率越来越高,某开发商今年一直有传言,说资金链吃紧,他在7月的时候,海外融资,票面利率已经到了15%,但据说这个水平还不是最高的。发债的票面利率甚至已经超过了他们的净利率,这就好比,你做100块钱的生意,一年也就能赚10块钱,但是你这100块钱中,80%是借的,利息是一年15块钱。这就是地产商的现状,几乎是替债主打工了,甚至弄不好还得倒贴钱。

那么有人说了,开发商如此困难,纷纷倒闭,会不会房价马上就要降了,恐怕现在还得不出这个判断,客观的说,一年倒闭400家开发商,真不算什么大事,而且这些开发商也都不是什么大企业,要知道整个中国有将近10万家开发商,别的不趁,房企有的是,像牛粪一样多。而且几乎每年都破产个几百家,算是一个常态,大家没必要太过上心,现在起码头部的开发商们活得依然很好,万科还在到处拿地,碧桂园也在快速施工,恒大和融创这两更是高调,排名前十的开发商中,也就绿地说今年业绩同比下滑,其他的都依然是同比增长。

生死存亡肯定不至于,但是大家也会明显感觉到情况不妙,跟地产公司的高层聊天,他们就觉得现在环境太差了,甚至是房地产行业这15年以来最差的环境,政策调控似乎完全没有收手的意思,而且银行确实态度比较决绝,以前都是调控2年,放松1年,3年一个周期滚动前进,2007年,2010年,2013年,2017年,都是调控年,2009年,2012年,2015年则都是放松年,现在从2017年开始算,已经到了时间点,但却没有任何的要松的迹象,政策还在密集的出台,所以大家心里也都越来越没底。一开始大家还比较乐观,现在则越来越紧张了,不知道还是否能迎来放松周期,现在大家都在做压力测试,如果就是不放松了,自己还能挺几年。

其实自打提出房住不炒开始,楼市的玩法就已经变了,以前只是限购,但基本内核都没变,而最近这次,大家应该发现不光是限购,限售,限贷,还有人口洗牌,土地供给洗牌,甚至未来通过房产税,地方的收入来源也要进行洗牌,所以这次的动作相当大,而且并不仅仅针对楼市,涉及到整个经济结构的调整,甚至是未来几十年的政府收入方式。

所以绝不可能再是之前那种调控2年,放松1年这么简单了,整个房地产行业也会在这样一次经济变革中被重新洗牌,大鱼吃小鱼,产业集中将不可避免,刚才我们也说了,10万家开发商,这个数量实在是太多了,未来必然会出现大量开发商破产倒闭的情况。

大家可以回忆一下,2012年前,中国大概有几万家小煤矿,10几万煤老板,这是当年最富的群体,后来一场能源结构变革,煤价大幅下跌,让这个行业发生了大量的兼并重组,时至今日,煤老板已经成为历史,当年的巨富阶层,如今已经销声匿迹,甚至债务缠身。应该说现在就是开发商的2012,再过5年,这些曾经巨富的开发商,大多也会如煤老板一样,退出历史舞台,甚至债务缠身。只有头部企业能够幸存下来,但是也已经实力大不如前。

至于房价,现在还有潜力的,只有新一线和二线头部,因为人口持续流入这个事,实在是支撑力太强,即便房价很高,人口如果每年都流入几十万,那么也会推升房价的,就像2015年之前的北京上海一样,房价当时就很高了,但每年都有50万人流入两座直辖市,所以最后还是水涨船高。

相反,如果人口流出,房价还在涨,那就全都是虚假繁荣,城市收缩,过几年必然暴跌,甚至跌一半你也未必能卖的掉。除非刚需,最近2年不买房不行,否则都应该再等等。记住,能不买就别买。即便是自住,也一样,在跌回到2015年的价格之前,最好还是先租着。不要觉得不可能,只要房住不炒再坚持两年,那些没有大量人口流入的地方,十有八九会重新见到2015年的房价。

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