中国的银行们也学麦当劳做这个生意(图)

2019-04-18 06:28 作者:许树泽 桌面版 正體 0
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银行 麦当劳 资产
上市银行们的年报中都有大量的涉及房地产的固定资产。(图片来源:Getty Images)

【看中国2019年4月18日讯】最近有新闻报道称,上市的银行们(18家已披露年报公司),在刚披露的年报中都有大量的涉及房地产的固定资产,原值接近9000亿,净值也超过6000亿。而且这其中绝大多数银行,都在2018年新增了房屋及建筑物,合计购置规模超过150亿。这似乎给了人们一种感觉,既然传统的金融生意现在不好做,那咱们干脆囤房子好了,真的是这样吗?

这种商业模式的开山鼻祖,是美国一家以卖汉堡起家的快餐店--麦当劳。当时这家快餐店就开在公路边上和汽车旅馆的旁边。正逢经济大发展,开车的人越来越多,人们极度追求效率,这家店开创了标准化的生产流程,人们不用下车,汉堡就已经做好了,拿了就可以走。快餐店的创始人是憨厚老实的两兄弟,他们最初的打算可能就是在店里当个汉堡匠人,稳稳当当地把这一家店给经营好了。

可是一个精明的商人克拉克偶然路过快餐店,他敏感地发现这种全新的商业模式能挣大钱,他绞尽脑汁从两兄弟手里买下了经营权,然后到处融资,这里面最重要最关键的一招战略,就是拿到融资之后,在所有公路的出入口、在城镇的绝佳位置,买下土地,然后把房子盖好,所有的连锁店,连地皮带房屋,全部用自有资金搞定。然后当有加盟商加入,只需拎包入驻开始干活就行了。先向对方收加盟费,然后再向对方收房租和地租。

半个多世纪过去了,这家店在全球有三四万间连锁店,基本都占据了城市的核心地段。前两年披露的财报显示,它的利润中接近50%都来自租金收入。那一刻,大家才恍然大悟,原来你不是卖汉堡的,而是个地产公司啊。

了解了这个基本背景,我们来看银行囤房子的事。银行似乎也囤了不少房子,是不是也想学快餐店呢?工商银行全国一两万家网点,不少都是自有物业,是不是也是房地产生意啊?

这里面有几点很关键。首先,人的大脑对比例是不敏感的,但是面对很大的数字会觉得很吓人、不明觉厉。上万亿甚至几十万亿资产规模的银行,18家银行加在一起才几千亿的固定资产,这是个相当小的比例。我们统计能看到,工商银行固定资产在总资产当中的占比只有0.9%,几乎所有的大银行,固定资产在总资产中的占比都只有百分之零点几。银行可不是快餐店,快餐店的资产无非就是一些设备、汉堡的原料存货,最值钱的可能就是房子。而银行的资产,那可是上万亿几十万亿的真金白银。

第二,在上面快餐店的案例中,快餐店持有的土地,会随着土地周边的城市化进程而升值,从而带来土地的租金上升,租金其实就是土地价值的当期折现。所以,地不断地升值,就会带来每季租金的不断上涨,就会不断推动财报利润。可是问题在于,银行的自有物业无法出租只是自己使用,因此,这部分土地升值而得到的价值,就无法体现为银行的利润增长,也根本无法进入银行的财报。

第三,确实很多银行当年购置物业的时候价格很便宜,这么多年过去了,房子也升值了不少。但这里的问题是,固定资产的价值都是按照成本法入账的,只要你不重估,那么房子升值的部分,就永远无法体现到财报当中。这一部分确实是一个隐含价值,但是最关键的一点:即使确有价值,但是在市场里,价值发现,是需要得到大多数人的认可的。大多数人看什么,很简单,就是财报上白纸黑字的数字。

最后做个总结,银行们确实持有了不少自有物业的营业网点,但是这远远不是囤房子,因为和银行的资产体量相比,房子的占比实在是太小太小。而这些房产,说是资产,但是一不卖二不租,所以它也无法给银行带来现金流增长,一个不产生现金流的资产,在生意中就不是真正的有效资产。银行真正的核心竞争力,真正让他能够存续并面对强大的互联网竞争,依然屹立不倒的真正竞争优势,根本不是房子。

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