【看中國2022年11月9日訊】最近一段時間,地產行業頗不平靜。10月31日,綠地控股公告將對旗下9只美元債展期事項發起同意徵求。11月1日,旭輝控股公告尚未與10月份到期債務的債權人達成協議。同日,上坤地產表示公司到期美元債未獲展期,票據違約。
綠地,千億級國資房企。旭輝,閩系民營房企代表。兩大知名房企面臨債務風險或潛在風險,將整個地產行業推上風口浪尖,「躺平」、「暴雷」話題又出江湖。資本市場上,A股和港股的地產股一度遭遇無差別「掃射」。
不可否認,一些房企確實出現了風險。房地產業規模大、鏈條長、牽涉面廣,在國民經濟、社會固定資產投資、地方財政收入中都佔有相當高的份額,對於經濟金融穩定和風險防範具有重要的系統性影響。一個平穩健康發展的市場,不會是野蠻生長的狀態,而是要經歷去蕪存菁、大浪淘沙,在這個過程中,不可避免一些房企出現債務風險,甚至被淘汰,而一些長期穩健的優質房企則成為時代「真金」。
地產大浪淘沙,也是資本「掘金」的好時機。前有恆大,現有綠地、旭輝等,因為經營不善等原因,遇到資金困境。但也有龍湖集團、萬科等現金流充沛,是行業逆勢週期中「活得好」的代表企業,它們的股價在遭遇壓力之下,未來發展前景依舊被投行等機構認可。
跳出來看,龍湖集團等「活得好」的房企,都有一些共同特點,比如財務狀況健康,償債無憂;賬上現金流充裕,還在繼續拿地;融資成本低等等。比如,最近幾天,龍湖集團連續公告兩筆銀團提前還款,涉及金額85.5億元,顯示了厚實的家底。龍湖集團穩健的背後,是企業長期穩健的經營理念和戰略,以及有一個能夠堅定貫徹經營理念的專業管理團隊。
大浪淘沙,始見真金。2018年9月,地產界出現「活下去、活得好」的聲音,其中「活下去」當時聽起來不合時宜,如今成為一些房企的首要目標,「活得好」成為奢望。
與此同時,龍湖集團等穩紮穩打的房企穿越週期,成為「活得好」的「真金」樣本,這是如何做到的?
中國房地產業大浪淘沙,龍湖集團成為了「活下去、活得好」的真金樣本(網路圖片)
以龍湖集團為例,財務穩健背後,源於其穩健的經營理念和戰略。經營理念和戰略又靠管理團隊來提出與執行,從這個意義上講,今天龍湖集團的局面,與新任龍湖集團董事長陳序平為代表的管理團隊的前瞻判斷有關。
比如經營端穩健布局,在2021年7、8月份,陳序平的職務還是龍湖地產航道總經理,就洞察到行業出現變化的苗頭,主動進行戰略聚焦,一個是城市聚焦,另一個是航道聚焦。
城市方面,陳序平系統梳理了龍湖集團進駐的68個城市,篩選出20個重點城市和14個機會城市。2021年9月之後,龍湖集團著重在這些高量級城市進行投資拿地。
航道方面,陳序平提到,航道將全面回歸生意邏輯,每個航道業務都能實現自身「造血」。
未來,龍湖集團經營戰略的核心關鍵詞是現金流安全。在地產開發業務,陳序平提出要關注經營性現金流、保障回款率。比如龍湖集團通過一套科學的工具,今年首開的項目,經營性現金流平均回正週期12-18個月,最快的項目只需要6-8個月。
現金流安全的另一重保障是經營性業務。在陳序平的規劃裡,未來5-10年,龍龍湖集團的經營性收入會佔到整個集團營收的30%,為公司貢獻50%的利潤。
經營端穩健布局,財務端嚴守紀律。無論市場起伏跌宕,龍湖集團堅決控制短債比例及外債敞口、堅決保持低成本及標準融資渠道。正因如此,龍湖集團在同行債務違約下,還能夠提前還貸,按自己的節奏拿地。
穩健的經營戰略需要成熟專業的管理團隊來貫徹執行,龍湖集團管理團隊的核心人物,已經從外界熟知的創始人、董事長吳亞軍,過渡到陳序平為代表的職業經理人團隊。
早在2004年,吳亞軍啟動「仕官生」項目,為公司培養人才,也為如今的交班埋下伏筆。2008年,陳序平從清華大學碩士畢業,以仕官生身份加入龍湖,從工程經理、項目經理一路接任CEO、董事長職務。吳亞軍對陳序平很是讚賞:「陳序平有很強的方向感,對龍湖文化認同,企業家精神、生意邏輯,組織能力、再到駕馭大系統的能力,都很突出。」
職業經理人接班,是一家企業管理團隊成熟和有序的標誌,是企業基業長青的基礎。比如海外的蘋果公司和微軟,國內的阿里巴巴和美的集團,在創始人退休後,都選擇了讓職業經理人接班。
與職業經理人接班相反的家族內部接班,像是一場勝率極低的賭注。據《商業週刊》數據,美國傳承到二代的企業不到40%,傳承到三代的不到13%。根本原因在於,家族企業依賴於創始人和個別精英,創新能力和執行能力薄弱。
經營穩健、財務健康、職業經理人順利接班,龍湖集團的發展節奏贏得機構的讚譽,比如花旗、大摩的分析師認為,龍湖集團資產負債表強勁,市場不該擔憂流動性,同時公司管理邁向機構化,戰略具有連續性,維持「買入」或「增持」投資評級。
房地產大浪淘沙,有企業在浮沉中掙扎,也有企業已經金光閃閃。
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