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回顧和展望前後二十年的中國樓市(圖)

 2019-04-14 07:30 桌面版 简体 打賞 0
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樓市 人口 城市
樓市做為大類資產,在經濟中起到舉足輕重的作用。(圖片來源:daizuoxin/Adobe Stock)

【看中國2019年4月14日訊】樓市做為大類資產,在經濟中起到舉足輕重的作用,即使不投資也要時不時聊一聊。如果這波樓市大週期從2000年開始算起,現在已經18年牛市了,這18年發生了什麼,大致回顧一下。

1、2000年人口12.6億,2018年人口13.9億,增加了1.3億人,差不多10%人口增量。

2、2000年城市化率36.4%,2018年59.6%,提升了23.2%。

3、基於1和2,中國城鎮人口從2000年的4.56億增長到2018年的8.28億,人口增長82%。

4、2000年統計局計算城鎮人均住宅面積21平米,大約對應城鎮住宅面積96億平米。過去18年統計局的住宅銷售面積計算,大約18年賣了140億平米,年均銷售7.8億平米。

5、如果用(96+140)億平米/8.28億計算,2018年人均城鎮住宅面積28.5平米,而統計局是人均35平米,這部分數據對不上,一種可能是統計局沒計算流動人口,第二種可能是差額的54億平米住宅是小產權房,沒統計到商品住宅中。

6、2000年商品房平均銷售價格1900元/平米,好像也挺貴,應該是當時主要建設在一線和二線城市。2018年商品房平均售價8600元/平米,增幅450%。

7、2000年人均GDP 8000元,2018年人均GDP大約6.4萬,增幅大約800%

總結,過去18年樓市大牛市是依靠人口增加,城市化率大幅提升,人均GDP大幅增加,疊加住宅建設強度不足造成的,也就是供不應求。

展望未來20年

1、人口,每年增長小於500萬人,可能10年後開始負增長,20年後估計人口數量和現在接近。

2、城市化率,預計從60%增加到80%

3、人均GDP,估計20年後到人均15萬人民幣,疊加人民幣升值估計在人均3萬美元。

4、住宅建設強度,預計未來20年年均住宅建設不低於10億平米,超過過去18年平均住宅建設強度。

所以供需逆轉是必然的!

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